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Il est temps de freiner la surchauffe immobilière

01 juin 2021

Après la flambée historique du prix des maisons, le gouvernement Legault, à l’instar du fédéral, met en place une série de mesures visant, idéalement, à refroidir la surchauffe du marché immobilier résidentiel.


Il était temps, car dans l’ensemble de la province, le prix médian de l’unifamiliale a explosé de 41 % au cours des 12 derniers mois et celui de la copropriété de 32 %. C’est du jamais-vu ! 


Que dire également de la vigueur de la construction résidentielle dont les mises en chantier sont en hausse de 11 % et dont le prix des matériaux a enregistré une magistrale augmentation ?


Ainsi, à compter de mardi prochain 1er juin, toutes les institutions financières encadrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), telles les caisses Desjardins, seront assujetties aux nouvelles et contraignantes règles d’emprunt hypothécaire que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) impose aux banques à charte fédérale.



Pour obtenir un prêt hypothécaire résidentiel non assuré (par la SCHL), non seulement les clients doivent avoir effectué une mise de fonds minimale de 20 % sur la valeur de la propriété, mais en plus, ils devront avoir les revenus suffisamment élevés pour se permettre de contracter une hypothèque au taux d’intérêt théorique le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et un taux plancher établi à 5,25 %.


Du coup, la « capacité » financière des emprunteurs hypothécaires sera dorénavant évaluée en fonction d’une charge hypothécaire relativement élevée.


Je vous invite d’ailleurs à consulter le tableau ci-contre où vous trouverez, selon les régions, les montants d’argent qu’il faut théoriquement débourser pour hypothéquer une propriété acquise au prix médian d’aujourd’hui.


Exemple : l’acquéreur d’une unifamiliale au prix médian de 725 000 $ qui a pignon sur l’île de Montréal devra avoir les moyens de verser 145 000 $ de mise de fonds, tout en ayant la capacité financière de contracter une hypothèque de 580 000 $ (amortie sur 25 ans) qui lui coûterait au minimum 3456 $ par mois (41 472 $ par année). 


Dans l’ensemble du Québec, le prix médian d’une unifamiliale s’élève présentement à 370 000 $, ce qui exige une mise de fonds de 74 000 $ et la capacité financière de payer des mensualités hypothécaires de 1764 $, soit 21 168 $ l’an.


Endettement excessif


Quels sont les objectifs visés par les nouvelles règles hypothécaires imposées aux propriétaires par l’AMF et le BSIF ? Maintenir la capacité des ménages à effectuer leurs versements hypothécaires en cas de modification de la conjoncture économique et éviter que les ménages se placent dans une situation d’endettement excessif.


Cela dit, le resserrement forcé du crédit hypothécaire va permettre aux caisses et aux banques de protéger leur peau en cas d’augmentation des taux d’intérêt. Et comme on sait, on n’est pas à l’abri d’une nouvelle crise financière, crise économique ou crise budgétaire.


Qui a prédit que le monde entier allait se faire terroriser par la pandémie de COVID-19 ? Personne.


Encours hypothécaire


Les institutions financières sont très exposées dans le marché immobilier résidentiel.


En 2020, l’encours hypothécaire résidentiel a augmenté de 18 milliards $ au Québec, soit de 7 %, pour atteindre les 279 milliards $, selon Statistique Québec.


Dans l’ensemble du pays, l’encours hypothécaire résidentiel détenu par les banques à charte s’élevait à la fin de 2020 à 1326 milliards $, en hausse de 103 milliards $ (8,4 %).


Tant au Québec qu’au Canada, on a atteint des niveaux records dans le marché des prêts hypothécaires résidentiels.


Freiner les excès


L’actuelle bulle immobilière a généré son lot d’excès.


Des courtiers immobiliers ont effectué des ventes sous pression en conseillant aux clients de renoncer à certains droits en vue de conclure la transaction.

Renoncer à une inspection de préachat de la propriété, à la garantie légale contre les vices cachés ainsi qu’à la mise à jour du certificat de localisation d’une propriété est vraiment à déconseiller. Les nouveaux propriétaires qui renoncent à ces droits de protection du consommateur s’exposent à des risques élevés. 


Autre problème virulent : des courtiers ont profité de la bulle immobilière pour mettre en place un processus d’enchères.


Afin de faire la lumière sur certaines pratiques qui ont contribué à la surchauffe immobilière, le ministre québécois des Finances, Eric Girard, mènera au cours des prochaines semaines une « consultation sur les transactions immobilières » impliquant un courtier immobilier.


Ce n’est pas une « consultation » qu’il faut mener sur les pratiques douteuses dans le marché immobilier résidentiel, mais une vraie enquête ! 


COMBIEN FAUT-IL D’ARGENT POUR ACHETER UNE RÉSIDENCE UNIFAMILIALE ACTUELLEMENT ? 


 


Prix médianMise de fonds à 20 %Hypothèque à contracterMensualité à 5,25 %
Île de Montréal 725 000 $145 000 $580 000 $3456 $
Laval 501 000 $100 200 $ 400 800 $2388 $
Rive-Nord de Montréal422 250 $84 450 $337 800 $2013 $
Rive-Sud de Montréal 496 000 $99 200 $396 800 $2365 $
Vaudreuil-Soulanges538 500 $ 107 700 $430 800 $2567 $
Saint-Jean-sur-Richelieu420 000 $ 84 000 $336 000 $ 2002 $ 
Région métro de Québec315 000 $ 63 000 $252 000 $1502 $
Ensemble du Québec 370 000 $ 74 000 $296 000 $1764 $
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Philippe Bertot

Courtier immobilier résidentiel, Membre de l'APCIQ, Titulaire d'un permis en vigueur de l'OACIQ

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